Ayrıca sağlam bir firma seçiminden sonra en değerli bahis, kontrol mekanizması olan arsa payı sözleşmesinin detaylı ve uzman kişiler tarafından hazırlanmasıdır. Avukatlar tarafından hazırlanan bu sözleşmelerin noter aracılığıyla imzalanması gerekmektedir. Mülk sahipleri binaları için risk analizi yaptırmadan önce binanın bulunduğu yerin mevcut imar durumu dikkate alınarak gerçek bir proje oluşturulmalıdır.
Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu da, mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm için resmi başvuruda bulunmadan önce en az 2/3 çoğunluğun aranmasıdır. Teknik şartnamede taraflara yönelik cezai hükümlere yer verilmesinin yanı sıra tapu bölünme süreçlerine ilişkin açık ve anlaşılır bir hususun olması gerekmektedir. Teknik şartnamenin ortak alanların ve ekipmanların belirlenmesini içerdiğini de belirtmek gerekir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
İnşaat sürecinde arsa sahiplerine ve/veya kiracılara yapılacak kira, taşınma yardımı ödemelerinin miktarı, başlangıç ve bitiş tarihleri yüklenici firma tarafından somut ve jenerik olarak belirlenmelidir. İnşaatın tesliminde gecikme olması durumunda ödenecek kira bedeli ve süresi somut ve yasal olarak düzenlenmelidir.
Sözleşmedeki karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde müspet ve menfi zararların tazmini, sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde karşı tarafın haklı feshi, sözleşmenin ifasına engel olan mücbir sebepler ve borçların mücbir sebepler olması halinde hangi bedellerin yükleniciye, hangi bedellerin arsa sahiplerine uygulanacağı. Tapu şerhleri, vergi fotoğrafları ve harç bedellerinin hangi tarafa ve ne ölçüde bağlanacağı somut ve kanuni olarak düzenlenmelidir.
Ayrıca sözleşmede inşaatın sigorta primlerinin kim tarafından ödeneceği, arsa sahiplerinin sorumluluğunda istihdam edilenlerden kimlerin sorumlu olacağı ve daha birçok değerli hususun maliyetlerinin kim tarafından karşılanacağı, müteahhit firmanın düzenlemesi gibi hususlar detaylı olarak yer almaktadır. işi bizzat yapma zorunluluğu, yüklenicinin sözleşmeyi feshetme hakkı, ortak alım ve hisse devri imkanları. kararlar alınmalıdır. Aksi halde sözleşmenin ifa aşamasında farklı şirketler ve farklı muhataplarla karşılaşmak mümkündür.
İNŞAAT MALİYETİ İLE KONUT BAŞINA ÖDENECEK ÜCRETLERE İLİŞKİN İLAVE FİYAT ÖDENMEMEK İÇİN SÖZLEŞME NASIL YAPILIR?
Müteahhitler, yapılacak projenin maliyet ve kar analizlerini yaparak ve ayrıca projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemelere etki edecek artışları da dikkate alarak kentsel dönüşüm sözleşmeleri imzalamak zorundadır.
Başvurunun süresi ve şekli, inşaatın başlangıç aşamasından itibaren tamamlanma süresi ve şekli ayrıntılı ve kanuna uygun olarak belirlenmelidir. Bu konunun detaylı ve jenerik bir şekilde tespit edilmesi, ilerleyen aşamalarda arsa sahipleri ile müteahhit firma arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bir kısmını önleyecektir.
İnşaatın üretim süreçlerindeki maliyetlerden hangilerinin müteahhit, hangilerinin arsa sahipleri tarafından yapılacağı detaylı olarak belirlenmesi konusu kıymetli konulardan biridir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde bu hususların detaylı ve yasal olarak düzenlenmesi ile ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçilebilir.
Sözleşme içeriğinde, faaliyete ilişkin tüm yükümlülükler açık ve net bir şekilde belirtilmeli ve ‘Anahtar teslimi’ görevinin, masrafları kendisine ait olmak üzere, her türlü malzeme ve tip hatasından arınmış olarak yükleniciye ait olduğu yazılmalıdır. .
Sözleşmenin konusu ve payların içeriği açık ve net bir şekilde belirtilmeli, arsa sahipleri tarafından inşaat nedeniyle satılacağı taahhüt edilen paylar varsa bunların süresi, süresi ve kuralları açıkça belirtilmelidir. Yüklenicinin inşaat işini yaparken uyması gereken iş güvenliği ve tüm yasal yükümlülükler bir sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
YÜKLENİCİNİN MALİYETLER ARTTI VE ÖDEDİĞİNİZ FİYATLAR YÜKSELDİ DEMESİYLE EK ÖDEME TALEPLERİNDEN NASIL KAÇINABİLİRİM?
Sözleşme aşamasında öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmenin uyarlanması söz konusu olabilir ancak ekonomik kriz ya da döviz artışı ilişkileri tek başına yeterli değildir.
Dövizdeki artış ve dalgalanmalar Yargıtay tarafından genel olarak ‘öngörülebilir’ kabul edilmektedir.
Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan durumun öngörülemez nitelikte olduğu hallerde tarafların bu kanun kararına başvurmaları mümkündür. Yükleniciler, sözleşmenin uyarlanması talebiyle dava açarlarsa, sadece kurdaki artışı değil, değişikliğin kendi durumlarına etkilerini de ayrıntılı olarak açıklamak ve ispatlamak zorundadırlar.
Aylar, muhtemelen yıllar önce bir binanın inşaatına arsa sahipleri ile sözleşme yaparak başlayan bir müteahhidin, binayı bitirdiği halde, sözleşmede kararlaştırılmayan ek bir bedel talep etmesi dürüstlük ilkesine aykırıdır. kurundaki artış nedeniyle bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine devredilmesi.
Böyle bir taleple karşılaşan hak sahiplerinin yapması gereken ilk şey, düzenlenecek ihtarı noter aracılığıyla yükleniciye bildirmek ve bağımsız parça anahtarlarının teslimini talep etmektir. Yüklenicinin bu talebi yerine getirmemesi halinde arsa sahiplerinin yargıya başvurmasını öneriyoruz.
BİR BİNADA, KAT SAHİPLERİYLE YÜKLENİCİNİN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜNE KADAR TALEP OLABİLİR. BUNU ÖNLEMEK İÇİN YASAL ÇERÇEVE NASIL OLUŞTURULMALIDIR?
Kentsel dönüşümde mülk sahipleri mutlaka iskan talebinde bulunmalıdır. Yapının ruhsattaki kurallara uygun olup olmadığı, sağlam olup olmadığı gibi konularda değerli olduğu için iskan belgesinin talep edilmesi büyük önem arz etmektedir. Ayrıca anlaşacağınız müteahhidin ruhsatını da kontrol etmeniz mağduriyet yaşamamanız adına değerlidir. Yüklenicinin geçmiş projeleri de ayrıca incelenmelidir.
Yüklenicinin geçmiş projelerini zamanında teslim edip etmediği, projelerdeki taahhütlerini yerine getirip getirmediği gibi konular araştırılmalıdır. Bina tesliminde öngörülen dairenin metrekare fiyatına da mülk sahiplerinin dikkat etmesi önemlidir. Son olarak yüklenicinin mühendislik ve mimarlık hizmetlerine önem verip vermediği araştırılmalıdır. Çünkü zemin etüdü, projelendirme, malzeme kalitesi, üretim faaliyetleri gibi tüm konularda mühendislik hizmeti alınmaktadır.
BAZI İLLERDE VE İLÇELERDE, VATANDAŞLAR TARAFINDAN SIKÇA EHLİYETE GEÇİRİLMEKTEDİR. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ DURDURAN BU DURUMUN ÖNLENMESİ İÇİN NE YAPILMALI?
Kamunun kentsel dönüşümde müteahhitlere yön vermek yerine bu durumla daha çok ilgilenmesi gerekiyor. TOKİ, KİPTAŞ gibi kar amacı gütmeyen kuruluşlar kentsel dönüşümde yer almalıdır. Gerekirse bu tür bir örgütlenme ilçe bazında da kurulmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TARAFINDAN KİŞİSEL KOORDİNASYONU YAPILMASI MÜMKÜN MÜ?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Kentsel Dönüşüm”ü koordine eder ve gerekli ortamı oluşturur. Kentsel dönüşüm süreci de valiler, belediyeler, TOKİ ve ilgili sivil toplum kuruluşları tarafından özel sektör ve gönüllülük esasına göre vatandaşlar tarafından yürütülmektedir.
Belediyeler, kanunda “İdare” tanımı altında yer almakta olup, hem riskli alan tespitinde hem de riskli bina tespitinde Bakanlık veya İdare yetkilidir. Dönüşüme hazırlanan belediyelerden başlanacak ve dönüşümü gerçekleştirmek için yeterli grubu, donanımı ve kapasitesi olmayan belediyelerde Bakanlık yetki kullanabilecek.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE SABİT FİYATLARA KAMU MAKAMININ DOĞRUDAN MÜDAHALE ETMESİ MÜMKÜN MÜ?
Kamu otoritesinin kentsel dönüşüme doğrudan müdahale etmesi mümkün olmalıdır. Yani kar amacı gütmeyen kuruluşları desteklemeli ve kentsel dönüşümde daha aktif rol alması için takviyeler yapmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ FAİZ ORANLARI UYGUN DÜZEYDE OLSA BİLE YÜKLENİCİLER, ARTAN İNŞAAT MALİYETLERİNİ HESAPLAYARAK MALİYETİNİN EN AZ 4 KATINDAN FİYATTAN NASIL KAÇINABİLİR?
Müteahhit firmalar, yapacakları projenin maliyet ve kar analizlerini yaparak ve ayrıca projenin teslim edileceği süre çerçevesinde donatıya etki edecek artışları da dikkate alarak kentsel dönüşüm sözleşmeleri imzalamak zorundadır.
MÜTEAHHİTLER KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN BÜYÜK KÂR ELDE ETMEK İÇİN BİR FIRSAT OLARAK NASIL SAKINABİLİRLER?
Yüklenici iş kazası halinde hak sahiplerinin tazminat yükümlülüklerini üstlenmek zorundadır. Aslında hak sahiplerini iş kazalarına karşı korumak için İnşaat Faaliyet Sigortası yaptırılmalıdır.
Yapı Kullanma Ruhsatı (istihbarat) almak yüklenicinin yükümlülüğünde olmalı ve inşaatın teslim tarihi net olarak belirlenmelidir. Sözleşmede, yürürlükteki mevzuata uyulmadığı ve geç teslimatlar için ceza kuralı, diğer tazminatların miktarları, koşulları ve ne şekilde işletileceği ve tahsil edileceği, vergi ve harçlar gibi tüm giderler açıkça belirtilmelidir. yüklenici tarafından karşılanacaktır.
Mücbir sebep unsurları, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ihlali durumunda bir kaçış yolu olarak kullanılabilir. Projeye ilişkin teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır. Tarafların hukuki güvenliği, hak ve menfaatlerinin korunması açısından sözleşme müzakereleri ve imza sürecinde bir hukuk bürosu ve avukat desteği alınması her zaman fayda sağlayacaktır.
Avukat Burak EVÇİ
FLORYA HUKUK BÜROSU
